Emlak Piyasası ve Tokenizasyon

Web3 alanında hepimizin merak ettiği yahut varsayımlar ürettiği sorular vardır. Hem tokenizasyon hem emlak piyasası hakkında benim de merak ettiğim birkaç şey vardı. Kim bu sorulara cevap verebilir diye düşünürken bir etkinlikte Berna‘yı konuşmacılara sorduğu etkili sorularla tanımıştım. Şimdi sorulara cevap verme sırası onda. 🙂 RWA‘larla ilgilenen bir hukukçu olarak bu alanda derin görülere sahip. Burada okuyacağınız sorular projenizin yönünü daha net belirlemenizi sağlayacağı gibi küçük değişiklikler yapmanızı da gerektirebilir.

Bu yazıyı okumadan önce bu serinin ilk yazısı olan Tokenizasyon Nedir ve Emlak Piyasasına Nasıl Entegre Edilir? yazımı okumanı öneririm. Emlak piyasası tokenize edilirse nasıl sonuçlar doğurur, bireyler ve şirketler nasıl davranır anlatmaya çalıştım. Ve bazı çekinceleri irdeledim.

1. Hepimizin merak ettiği (sadece ben) o soru; emlak piyasasında tokenizasyonun hukuki altyapısı nasıl düzenlenmelidir?

Bu konuya gerçekçi ve temenni olarak cevap vereceğim 😊

Gerçekçi olarak: Bizde Howey testi (Bir varlığın menkul kıymet olup olmadığını belirlemek için kullanılan bir hukuki test) gibi bir test yok. Ancak yine de SPK’nın Blokzincir konusuna ağırlık verdiğini son birkaç aydır görüyoruz. Kripto Varlık Yasası olarak bilinen Sermaye Piyasası Kanunu değişiklikleri yürürlüğe girer girmez hızlıca lisans istenmesi ve lisans şartları ile farklı Blokzincir projesi tiplerine yönelik değerlendirmesini de içeren son kararı ile bayağı aktif çalıştığını görüyoruz.

SPK’nın yaklaşımı hakkında şu ana kadar edindiğimiz bilgilere bakacak olursak şunu diyebiliriz: Eğer bu tokenizasyon sermaye piyasası araçlarına benzer unsurlar sağlıyorsa bu Sermaye Piyasası Kanunu’na tabi olacak ve sert bir regülasyona/denetime tabi olacaktır. Proje bundan ziyade aslında mülkiyet yönetimi ve ticaretine yönelikse Sermaye Piyasası Kanunu dışındaki mevzuata konu olacaktır. Burada da mevzu bahis mülkiyetse Türk Medeni Kanunu hükümleri geçerli olacaktır.

Temenni olarak: Bunu klasik bir sermaye piyasası aracı gibi düzenlemek veya diğer mevzuatta ilgili kısım aramakla çözmek pek de ideal değil. Yeni teknolojik düzenlemelerde zero-sum, yani hukuk varsa teknoloji yavaşlar, teknoloji hızlanırsa hukuktan kısmalıyız şekli bir sistemden ziyade hukuki düzenlemeyle teknoloji hızlandırmak gibi bir yönteme yönelmek gerekir. Dolayısıyla buna merkezi çözümler aramak yerine kriptonun ruhuna ve yapısına uygun merkeziyetsiz çözümler içeren yasal düzenlemelerin olması gerekir diye düşünüyorum.

Bana bu nasıl olacak diye sorarsanız bilmiyorum 😊 Şöyle bir sistem hayal edebilirim: Blokzincir tabanlı projelerin esasında şirketler hukuku benzeri bir sisteme tabi olması ama merkeziyetsiz olması. Bu ne demek? Şirketler hukuku aslında şirketlere kendileri için karar verme yetisi verir; ama bunu adil yapmaya çabalar. Biz de token sahiplerine kendileri için karar verme yetisi vererek fakat bunun adil olmasını sağlayarak kriptonun ruhuna daha uygun bir düzenleme yapabiliriz diye düşünüyorum.

2. Tokenize edilmiş mülkiyet hakları, geleneksel tapu sistemleri ile nasıl uyumlu hale getirilebilir? Bu bağlamda dijital tapu kavramı hukuki olarak nasıl tanımlanır?

Bunun için dediğin gibi dijital tapu sisteminin olması gerek. Şu anda bir webtapu var ama ne kadar etkili tartışılır. Evet, pek çok işlem online yapılıyor ama en nihayetinde kanun resmi senet gerektirdiği için tarafların yine en azından tapuya gidip bir kâğıda imza atması gerekiyor. Bu, esasında ekonomiye de büyük bir sekte. Biliyorsanız daha sonra mirasçıları kendilerine intikal eden arsaları değerlendirme zorunluluğu düzenlemesine dönüşen ve geçtiğimiz yıldan beri devam eden değerlendirilmeyen arsalara kiralama, kiralanmazsa devletin el koyması tartışmaları aslında biraz da bu geleneksel sistemin sonucu.

Aslında tapunun tamamen dijital yönetimine izin veren bir yasal düzenleme olsa mirasçılar da kendilerine kalan arsaları online bir şekilde hızlıca yönetebilirler, buna yönelik çok güzel projeler geliştirilebilir. Ancak bir arsanın değerlendirilmesi beraberinde pek çok bürokrasi ve hukuki süreç gerektiriyor, bu da maliyet ve efor demek. İşi mülkiyetle olmayan insan için bunun yönetimi hiç kolay değil.

Dijital tapu diye bir kavramı ne yazık ki halihazırda tanımlamak mümkün değil; keşke tanımlayabilsek. Ben şu an kullanılan “webtapu” sistemine yukarıda belirttiğim sebeplerden dolayı “dijital tapu” diyemem. Dijital tapu diye bir şeyden söz etmek için önce tapuya giderek imza atmak zorunda kalmadığımız bir sistemin oluşması gerekir.

3. Emlak tokenizasyonu ile ilgili vergilendirme konuları nasıl ele alınmalıdır? Token sahiplerinin vergi yükümlülükleri nelerdir?

Vergi hukukçusu değilim; ancak vergileme mantığı açısından şöyle bir şey söyleyebilirim: Emlak tokenizasyonu projesinin menkul kıymet veya sermaye piyasası aracı gibi işlem gördüğü dünyada bu araçların vergilendirmesi söz konusu olacaktır. Öte yandan bu, aslında mülkiyet hukukunu ilgilendiren bir konu ise bu konudaki vergiler söz konusu olacaktır.

4. Tokenize edilmiş bir mülkün üzerinde çeşitli paydaşların sahip olduğu haklar arasında anlaşmazlıklar nasıl çözüme kavuşturulabilir?

Tokenizasyon mülkiyet haklarının dağılımı ile ilgiliyse (bir kar dağılımı/finans projesi değilse) bunun için DAO’nun çok iyi bir yöntem olduğunu düşünüyorum. Benim halihazırda üzerinde çalıştığım proje de aslında tam olarak buna yönelik. Mülkiyet haklarının paylaştırılması söz konusu ise token’lar üzerinden bir DAO’da karar mekanizması kurulur ve bunlar üzerinden kişiler oylama açabilir veya teklifte bulunabilirler. Bu sistemin de baştan kurulması aslında belli anlaşmazlıkları çözer, belki de hiç oluşmaz. Ama bunun için DAO’yu öylesine kurmak yerine tarafların kendi aralarında belli kurallar koyması önemli olacaktır. Bir malikin payı karar verici konumdaysa belli kararlarda oyunun tek oy sayılması, belli konuların oyçokluğu, belli konuların oybirliği gerektirmesi gibi.

Tabi bu konuda yasalardaki mülkiyet tiplerinin şartlarının engel olmaması gerekir. Örneğin elbirliği mülkiyette oybirliği gerekirken, paylı mülkiyette olağan yönetim işlerini paydaşlardan her biri yapabilirken, önemli yönetim işleri için çoğunluk, olağanüstü yönetim işleri için de oybirliği gerekir.

Ortada bir uyuşmazlık çıktıysa bunun yöntemi ise ne hakkında olduğuna göre değişir. Eğer uyuşmazlık mülkiyetin paylaşımı ile ilgili ise bu, önce arabuluculukla, çözülemezse dava yolu ile çözülür.

5. Uluslararası yatırımcılar tokenize edilmiş mülklere yatırım yaptığında, hangi uluslararası hukuki çerçeveler devreye girer?

Burada ilgili ülkelerin yer bakımından uygulama ilkeleri geçerli olacaktır. Bizim bu konuyu düzenleyen Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun adında bir kanunumuz var. Buna göre taşınırlar ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ve diğer aynî haklar, işlem anında malların bulunduğu ülke hukukuna tâbidir. Malın taşınmakta olması, yer değişikliği olması gibi konularda da hangi hukukun uygulanacağı belirlenmiştir.

6. Tokenizasyon yoluyla bölünebilir hale gelen mülklerin satışı, devri veya miras bırakılması süreçleri nasıl düzenlenmelidir?

Maalesef taşınmaz mülkiyetlerinde tapuya kayıt ve resmi senet imzalanması şartı var. Dolayısıyla tapuya bir ziyaret gerekiyor. Miras intikalinde de süreçler biraz daha farklı olsa da yine adres tapu. Bütün bunlar tokenizasyon yoluyla bölünebilir hale gelen mülklerin ev rahatlığında fakat Blokzincir güvenliğinde yapılmasına engel; çünkü teknik olarak bir satış işlemini yapabiliyor olsak dahi bu işlemlerin hukuki sonuç doğurması için ne yazık ki bütün bu süreçler gerekiyor.

Bunun en iyi yöntemi muhtemelen tapu sistemlerinin tamamen dijitalleştirilmesi ve akıllı cüzdan üzerinden yapılan sözleşmelerin resmi şekil şartını sağladığının düzenlenmesi. Bu da nasıl olur? Merkezi bir cüzdan yapısıyla. Resmilik şartı demek bir kamu kurumu huzurunda işlemin yapılması demek. Kamu kurumunun dijital bir huzuru olabilir; ama bunun için çok merkezi ve kontrollü bir yapı aranacaktır. İzlenebilir, KYC/müşterini tanı süreçlerinin tamamlandığı, çeşitli siber güvenlik şartlarını sağlamış ve ilgili kamu kurumu ile doğrudan entegre bir sistem olmaksızın dijital bir resmilik zor görünüyor.

7. Token sahipleri arasında çıkan mülkiyet haklarıyla ilgili uyuşmazlıkların çözümünde hangi yargı mercileri yetkili olur? Tahkim bu süreçte nasıl kullanılabilir?

Token sahipleri arasında çıkan uyuşmazlığın mülkiyet hakkı ile ilgili olması durumunda mülkiyet hakkına yönelik yargı yolları söz konusu olacaktır. Uyuşmazlığın türüne göre ise bu değişir. Kural olarak malvarlığı haklarına ilişkin davalar, asliye hukuk mahkemelerinde görünür; ancak taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar veya zilyetliğin (taşınır sahipliğinin) korunmasına yönelik davalar sulh hukuk mahkemelerinde görünür.

Taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklara (mülkiyet haklarına) ilişkin uyuşmazlıklar ne yazık ki tahkime elverişli sayılmıyor; fakat alacak davası, taşınırlarla ilgili davalar tahkimde görülebiliyor. Bunun için de tarafların tahkim sözleşmesi yapması gerek. Bunun ayrı bir sözleşme olmasına gerek yok. Mevcut sözleşmelerinde de tahkim şartı getirebilirler.

8. Tokenizasyon süreci, kara para aklama ve terörizmin finansmanını önleme (AML/CFT) düzenlemelerine nasıl entegre edilmelidir?

RWA projelerinin hukuki bağlamda en büyük özelliği “gerçek dünyaya” ait olmaları. Aslında gerçek dünya varlıkları bizim için yeni şeyler değiller. Yeni olan şey, bunların tokenizasyonu. Kripto varlıklar konusunda AML/CFT regülasyonlarının sıklıkla tartışılmasının sebebi bu tip yeni varlıkların hukuki korumadan yoksun kaldıkları durumda hukuki tedbirlere tabi varlıklardan yeni varlık tiplerine kaçış olması ve bunların kara para aklama ve terörizmin finansmanı için kullanılmasıydı.

Artık SPK’ya yani getirilen değişiklikle açıkça kripto varlık hizmet sağlayıcıları müşterilerin kimliklerini, 5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun ve ilgili diğer mevzuat hükümleri kapsamında tespit etmekle yükümlü tutuluyor.

Mülkiyetin tokenizasyonu konusuna girdiğimizde aslında bir gerçek dünya varlığını tokenize ediyoruz. Bu halihazırda mevcut varlık, zaten kendi regülasyonlarına tabi olan bir varlık. Taşınır ve taşınmazlara ait kurallar zaten belli ve oturmuş durumda.

Bunlara da çok kısa değinirsek, 5549 sayılı Suç Gelirlerinin Aklanmasının Önlenmesi Hakkında Kanun, Türkiye’nin temel AML (kara para aklama) kanunu. Bu kanun, yükümlüler arasında taşınmaz, değerli taş ve maden, mücevher, nakil vasıtası, iş makinesi, tarihi eser, sanat eseri ve antika ticareti ile iştigal edenleri de sayıyor.

Ayrıca 6415 sayılı Terörizmin Finansmanının Önlenmesi Hakkında Kanun da temel CFT kanunu. Bu kanun da “fon” tanımı altında para veya değeri para ile temsil edilebilen taşınır veya taşınmazları da sayıyor.

Dolayısıyla taşınmazlar ve taşınırlarla ilgili konular, bu kanunlardaki düzenlemelere ve usullere halihazırda tabi.

9. Tokenizasyonun getirdiği hızla değerlenme ve olası balon risklerine karşı hukuki açıdan hangi önlemler alınmalıdır? Bu süreçte yatırımcıları bilgilendirmek ve korumak adına ne gibi zorunluluklar getirilmelidir?

Önlemler açısından;

İşte bu finansal araçtan bahsettiğimiz nokta. Burada Sermaye Piyasası Kanunu devreye girecektir. Bildiğiniz gibi Kripto Varlık Yasası olarak bilinen Sermaye Piyasası değişiklikleri var. Kripto varlık platformları ise lisans almak zorunda.

Bu kanuna ilişkin olarak Sermaye Piyasası Kurulu’nun i-SPK.35.B.1 sayılı ilke kararında “ilgili mevzuat çerçevesinde ülkemizdeki diğer kurum ve kuruluşların yetki ve düzenleme alanına giren konular (emtia, gayrimenkul vb.) kapsamındaki faaliyetlerin, kullanılan aracın kripto varlık olup olmadığına bakılmaksızın bu kurum ve kuruluşların düzenlemelerine uygun olarak yürütülmesi gerekmekte olup, bu hükme uygun olmayan kripto varlıklar platformlarda listelenemez” ifadesi geçmekte.

Dolayısıyla bu tip bir tokenizasyon projesinde ilk bakılacak şey, token’ın lisanslı bir platformda listelenip listelenmediği. Eğer proje, lisanslı bir, hatta birkaç platformda listeliyse bu projenin ilgili mevzuatında aranan şartları karşıladığı düşünülebilir.

Gerçek dünya varlıkları ise belirli ve somut varlıklardır. Bunların tokenizasyonunun güvenliğini sağlamak dijital bir varlıktan çok daha kolay. Taşınır ve taşınmazlar açısından bakacak olursak;

Bir taşınmaz söz konusuysa zaten bunun tapuda bir kaydı mevcuttur. Bir şekilde bir taşınmaz tokenize edilirse işlemin gerçekleşmesi için tapuda resmi bir işlem gerekecektir ve bunun bir kaydı olacaktır. İleride tapunun dijitalleştiği durumda dahi yukarıda bahsettiğim gibi bir kamu kurumu güvencesi halen mevcut olacaktır. Taşınırlarla ilgili tokenizasyonlar açısından ise herhangi bir ikinci el alım-satımında olduğu gibi taşınırı görmek en iyi yöntemdir.

Özetle, kripto dünyasında alım-satım yapan bir trader için doğrulama yapmak alışılageldik bir durum olmayabilir. Bu “doğrulama” ihtiyacı genel olarak dijital varlıklarda proje sahiplerinde aranıyor. Yani ilgili proje tanıdık biri ya da VC tarafından desteklendiyse veya proje ekibinde güvenilir biri varsa güvenilebiliyor. Ama bunlar %100 garantili çözümler değil.

Traderların RWA yatırımları yaptıkları dünyada bir dijital varlıktan farklı bir kafayla ilerlemeleri gerekir. Yani aslında orada sıradan bir tacir gibi doğrulama/teyit aramalılar. Bu da yukarıda bahsettiğim gibi tapuyu görmek ve doğrulamak, malı görmek gibi testler demektir.

Tabi ki bunları görmek yetmez. Taşınmazlarda zaten tapuda işlem gerekir. Dolayısıyla tapunun devreye girmediği bir sözde taşınmaz tokenizasyonu projesine girilmemelidir. Taşınırlarda ise sözleşmesel alım-satım ilişkilerinin bilincinde olmak gerekir. Burada da ürün gerçekse akıllı kontratla kurulacak bir sözleşme icap-kabul ilişkisinden ötürü kabul edilecektir. Ancak işlem akıllı sözleşmeye bağlıysa akıllı sözleşme okur-yazarlığı burada önemlidir. Kontratta bir sıkıntı olmadığından emin olunmalı ve gerekirse kontratın kod olmayan kısımlarına hukuki korumalar eklenmeli veya ayrı bir sözleşme/protokolle korunaklı hukuki şartlar belirlenmelidir, özellikle yüksek meblağlı yatırımlarda.

Elbette bunlar bir finansal değeri olan tokenizasyon için. Bir utility token olarak işlem gören bir mülkiyet tokenizasyonu projesi ise ve ek bir finansal değeri yoksa o halde risk daha düşüktür. Yine de bahsi geçen “utility”nin hukuki karşılığından emin olmak gerekir. Bu token’la yapılan işlemin “gerçek dünyada karşılığı var mı” ve “bir uyuşmazlıkta bu işlemin geçerliliğine dayanabilecek miyim?” gibi sorular sorulmalıdır. Elbette utility görünümlü bir dolandırma aracı olmadığından da kontratın kontrol edilerek emin olunması gerekir.

Zorunluluklar açısından;

Her tokenizasyon projesinin kendine has özellikleri var. Dolayısıyla mevcut düzenleme bunun için biraz geniş kalıyor. Kripto projelerinin de hızı yavaşlamamalı ve merkeziyetsizlik özelliklerinden uzaklaşmamalı. Dolayısıyla benim şahsi düşüncem burada proje sahiplerine ek güvence imkânı tanımak.

Yani eğer isterlerse kendi projeleri için bir sertifikasyon veya onay alabilmeliler veya bu projenin güvenirliliğini sağlayan bir kurum devreye girebilir. Örneğin, bir emlak tokenizasyonu projesi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndan mevzuata uygunluğu ve işlemlerin geçerliliğini tasdikleyen bir onay alabilmeli veya bir taşınır mülkiyeti projesinin güvenliği açısından bir sertifikasyon alınabilmeli.

Berna ile yaptığımız bu röportaj umarım faydalı olur. Seriye devam edeceğiz. Ayrıca ilgini çekecek bir yazımı daha buraya bırakıyorum: Balonu Patlatmak – Japon Ekonomisinin Çöküşü